自鄭州市于8月3日發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的認房通知》后，鄭州東區的貸實房產經紀人宋東（化名）感受到了一點暖意，客戶主動的施周咨詢量有所增加，“咨詢量、鄭州帶看量的樓市增加，就會帶動成交轉化，認房這是貸實新政帶來的刺激作用?！?/p>

　　但從近一周表現看，施周鄭州的鄭州房地產市場沒有明顯好轉，二手房源的樓市掛牌價仍在走低。數據上，認房短短一年多時間，貸實鄭州的施周二手房掛牌量就增加了3萬多套，總掛牌量超過10萬套。鄭州業內認為，樓市此次新政出臺后，對改善型住房需求或有進一步的促進作用，但對整體市場的提振效果較弱。

　　咨詢量增加 片區每天都有成交

　　在住建部于7月底表態支持“認房不用認貸”政策后，鄭州成為首個落地該措施的城市，并通過人才安居、多孩家庭購房補貼、解除限售、降低稅費、土地款分期繳納等15項舉措促進房地產市場平穩健康發展。

　　這已經不是鄭州第一次出臺穩樓市的措施。2022年3月，鄭州市出臺18條房地產新政，包括引導住房貸款利率下調、推行貨幣化安置等。2022年6月，又推動首套房貸款利率下調、二套房首付比下降。易居研究院研究總監嚴躍進稱，回顧過去兩年各地的政策可以看出，鄭州往往是打頭陣，此次15條舉措的落地，意味著新一輪政策寬松期正式開啟。

　　宋東稱，差不多從2018年開始，鄭州房地產市場的表現就不太好，尤其是近兩年更是如此。今年春節過后，市場稍微回暖了一點，帶看量和成交量有所增加，但之后又“拉胯”了。

　　宋東表示，這次新政發布后，主動咨詢的客戶增加，帶看量上來了，“我們平臺有統計帶看量這些數據，目前看是有所起色。咨詢量、帶看量的增加，就會帶動成交轉化，這是新政后帶來的刺激作用?！?/p>

　　另一位鄭州房產經紀人陳雨（化名）也稱，近一周來，客戶咨詢量開始增加，他所在的片區每天都有房源成交，數量雖然不多，但有了好轉的苗頭?！艾F在首付比、貸款利率都是這幾年來最低的，買方相對強勢，誠心出售房源的價格都可以談?！?/p>▲新里盧浮公館一套二居室累計降價41萬元。來源：房產交易平臺

　　但陳雨分析，前幾年鄭州的房價漲得太快，導致那些買在價格高點的業主虧得很厲害，有的甚至把首付都賠了進去，因此，盡管政策已放開，短期想漲價依然很難。從二手房的表現看，掛牌價還在走低，例如，鄭東新區新里盧浮公館一套二居室，2021年10月的掛牌價為165萬元，到了今年8月8日，掛牌價已降至124萬元，降幅達41萬元；五月花城一套三居室，一年內累計降價28萬元。

　　未現掛牌量激增

　　二手房房源超10萬套

　　盧麟（化名）長期供職于河南一家大型房企，他所在的企業是這個省會城市房地產市場的重要參與者。他對中新經緯分析：“此次新政中的購房補貼、稅費減免等政策，對市場肯定是利好的，但這些都不是主要影響因素，關鍵還是看供求關系?！?/p>

　　盧麟稱，鄭州于2017年5月開始執行新房限售3年的政策，加上辦證時間，導致新房想轉化為二手房需要5年左右。隨著限售解除，大量房源得以上市，二手房的供應量快速增加。

　　在貝殼找房、諸葛找房上，鄭州市當前的二手房源掛牌量分別為11.18萬套、14.42萬套。據此前數據，2022年6月底時貝殼找房上鄭州的二手房源約為7.9萬套。僅僅一年多的時候，該市二手房掛牌量就增加了3萬多套。

　　有媒體報道稱，鄭州新政發布后，二手房源掛牌量激增。中新經緯在諸葛找房查詢看到，鄭州二手房“新上房源”為2677套，相較于該網站超14萬套的總掛牌量而言，新增房源量不多。宋東也稱，鄭州的二手房掛牌量一直在增加，但并沒有一下子就增長很多。

　　盧麟認為，因為土地價格、建安成本等因素限制，新房的價格不大可能忽高忽低，而二手房價格和交易成本的下降，讓很多二手房的性價比比新房還高。二手房的供應量太大，導致小業主們爭相降價。

　　盡管價格走弱，但中指研究院相關負責人對中新經緯稱，新政中取消限售帶有“購買改善性住房”的前置條件，同時去年鄭州已將限售由3年改為1年，此次帶條件取消限售的政策調整尺度并不大，由此而引發所謂“拋售”的可能性較低。

　　中新經緯根據鄭州市住宅與房地產業協會數據整理，2023年1-6月份鄭州全市二手房（含二手住宅）共成交54383套，較2022年1-6月份的29282套同比增長約85.72%。按照今年上半年月均成交9063套、掛牌量11.18萬套粗略估算，鄭州二手房的去化周期超過了12個月。

　　“過去幾年，鄭州的新城區一個接一個建設起來，房源供應很大，現在到了尊重市場規律的時候了?！北R麟說。

　　分化明顯 市場好轉仍待時間

　　盡管鄭州樓市整體不景氣，但內部分化也比較明顯，改善型住宅項目相對抗跌。

　　陳雨所在片區既有一些建成年份較早、居住環境一般的住宅小區，也有配套、環境較好的次新項目，他說：“雖然掛牌價都在下降，但老舊小區的降幅更為明顯，而次新小區降幅較小，甚至沒有下降?！?/p>

　　鄭州東區東風渠北側的龍之夢東苑，是所在片區的改善型住宅小區，中新經緯在房產交易平臺查詢，該小區多數在售房源的掛牌總價在330萬元至700萬元之間，從掛牌價走勢看，大多數房源的價格降幅都在20萬元以內。東風渠南側的一些小區，如老街綠地等，在總價沒有龍之夢東苑高的情況下，降幅卻明顯大于后者，累計降價數十萬元的房源并不少見。

　　宋東稱，龍子湖片區的廣電天韻小區，有相對優質的學區加持，除少數房源外，多數在售房源的價格降幅也不大。他說：“一來是學區房本來就抗跌，二來小區居住環境不錯，所以降幅可控。未來看，改善型住宅更能抵御市場的下行周期?！?/p>

　　“之前鄭州東站附近有幾個樓盤吸引了很多投資客的購買，房子交付后就直接出租了。但目前這些小區都面臨著物業管理差、租戶多、容積率高的問題，二手房價格受到了影響?！北R麟認為，在市場好的時候，一些小區可能會因為區位比較好而出現普漲，但隨著投資行為的減少，住宅的居住屬性顯得更為重要，一些老小區和物業差、配套差、戶型差的次新小區不可避免地會陷入價格跌幅較大的窘境。

　　中指研究院相關負責人分析，過去幾年，鄭州受疫情、水災的多輪沖擊，城市經濟和房地產行業都受到較大影響，住宅成交量持續下滑，房價下降壓力較大。今年以來，住宅成交量同比回升，新房價格穩中微跌，企穩態勢初顯，尤其是改善項目保持良好的銷售表現。此次新政出臺后，對于改善型住房需求或有進一步的促進作用，但對于整體市場的提振效果較弱，當前宏觀經濟環境和城市就業收入沒有明顯改善，市場短期壓力仍然較大。盧麟判斷，政策的出臺或許能夠止跌或者扭轉下降的邊際趨勢，但想改變整體態勢，仍需靜待時間。

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　　文：薛宇飛 編輯：趙佳然 審校：魏薇 李中元

責任編輯：劉鵬林