是小區最寶貴的資源

　　成功換掉物業后，與供應商之間的最牛追討上百個合同糾紛材料在辦公桌上堆成了小山。遠遠看去，業委65歲的物業萬韓德友，大半個身體都“埋”在里面，上海同樣搭進去的最牛追討，還有這個年齡本該享有的業委自由和閑暇。

　　“現在全身心投入到業委會的物業萬工作，最終目的上海就是把4000萬元追回來。”韓德友告訴《中國新聞周刊》。最牛追討

　　一個月前，業委得知上海市普陀區人民法院的物業萬一審判決支持中遠物業向中遠兩灣城返還4000萬元，這位業委會主任曾短暫地松了口氣。上海但與輿論“最牛業委會”“最牛小區”的最牛追討熱切稱贊不同，中遠兩灣城的業委業委會從未真正放松下來。就在一周前，中遠物業已向上級法院提起上訴，這意味著4000萬元能否真正落袋，還存有很大的變數。

　　暫時獲勝后，許多小區的業委會慕名而來，但韓德友和同事總告訴他們：“兩灣城的經驗難以復制。”

　　某種程度上，這個謹慎的結論正是中遠兩灣城第三屆業委會對這場曠日持久的維權的總結。從業主與物業在2007年前后產生矛盾，到2021年2月新選聘的萬科物業進駐小區，再到2023年1月31日獲得一審判決，法院認可的4000萬元公共財產背后，是業主向物業維權16年的經驗與歧路。

　　超大小區“老”了

　　和妻子一起看完樣板間，鄭明當場就為只建到5層的中遠兩灣城付了1000元定金。

　　這是千禧年前夕，作為老上海人，鄭明知道，幾年前，這里還是上海中心城區面積最大、危棚簡屋最集中的棚戶區，其中潭子灣、潘家灣、王家宅，與鄰近的朱家灣、藥水弄合稱“三灣一弄”，是上海出了名的窮街陋巷。

　　作為上海市舊區改造的重大工程，這里創下了動遷資金最高、速度最快、面積最大的改造紀錄。

　　雖然棚戶區的印象猶存，但樣板間規整的房型，朝南偏西帶來的好采光，都讓長期居住在公租房的鄭明十分滿意。每平方米價格還不到4000元，那時鄭明沒有投資的想法，依然買了兩套。2001年初，分四期開發的兩灣城，一期交付，鄭明一家搬進新居，成了最早入住兩灣城的業主之一。

　　幾乎同時入住的，還有韓德友一家。“當時是4200多元一平方米，專家都在說這個房價貴。”韓德友記得很清楚，之所以買，是看準了小區的位置和交通，那時蘇州河剛開始整治，小區緊挨著蘇州河，距離地鐵3號線和4號線站點只有200米，小區東緣緊挨著上?；疖囌?。

　　入住小區以后，環境更是好得超乎預期，超過40%的綠化率遠高于30%的一般標準，此外，網球場、游泳池、會所一應俱全。

　　“小區50萬平方米的規劃占地面積里，有20萬平方米都是綠化，相當于兩個人民公園大小。”賀明回憶，“有人跟我說這里是‘水泥森林’，我進來一看，樓間距最大的地方能有七八十米。”

　　然而，由于小區整體開發持續時間長，2006年四期交付后不久，一期的設備設施已經開始老化。業主們發覺，小區到夜間越來越昏暗，可照明設施卻一直沒人維修。大量樹木需要灌溉，可噴淋設施卻癱瘓了很久。起初每幢樓內的大堂都有安保人員，后來也被物業撤走。

2020年10月13日，中遠兩灣城小區選聘物業和進行全面審計的業主大會計票現場。圖/受訪者提供

　　小區里流傳最廣泛的故事，是有業主偶然發現草叢里壞掉的景觀燈被灌滿了水泥，意識到問題的業主挨個檢查，發現被灌了水泥的燈桿十之有六。地庫里，燈架上的燈泡只剩五分之一。業主們為此找到物業，得到的答復卻是“維修費用較高，夜間照明無需太多”。

　　再加之房地產市場日趨火熱，被開發商帶到浙江等地開盤的兩灣城四期，吸引了諸多炒房客。大戶型房源被二房東接手后，加隔斷出租，170㎡的四室兩廳，至少能住十幾個人。幾年時間里，群租從四期蔓延到另外三個區域，擁有11600多戶居民的超大社區兩灣城，就變成上海內環最有名的群租房聚落，被外界貼上“魔幻”的標簽。

　　矛盾自此變得日益尖銳，業主對物業的指控也從服務質量不佳升級到“中飽私囊”。比如，有業主指控物業放縱保安從公共車位收益中賺取差價。也有業主開始仔細閱讀物業張貼出來的審計公示，發現小區公共收益數額越來越小，支出結余也越來越少。

　　在微信還沒有誕生的年代，鄭明發現，小區公共區域開始有三五成群的業主聚在一起議論和批評物業，類似的話題總能引起彼此陌生的業主之間的共鳴。誰也說不清是從什么時候開始，共鳴演變成一個明確的訴求：查賬。

　　抽查出問題

　　2008年下半年，剛搬進兩灣城的賀明，在小區里結識了幾位退休前在同一個系統中工作的業主。“大家聊起來，發現我有豐富的領導經驗，就將我介紹給當時的業委會主任，希望我也能參與業委會的工作。”賀明告訴《中國新聞周刊》。

　　兩灣城第一屆業委會在2007年5月成立，由于當時四期尚未交付，所以來自四期的業委會委員一直處于空缺狀態。在相識業主和業委會的動員下，賀明參加了補選委員的競選。

　　按照當時《物業管理條例》對成立業主委員會的規定，選舉或更換業委會成員，在有近12000戶居民和商戶的兩灣城，當選委員要獲得至少6000票。

　　“那時候移動互聯網不發達，業主沒有被廣泛動員的情況下，實際上只能靠街道、居委會來協助組織選舉，一家一戶去發、收選票。從啟動補選到收完選票，就花了幾個月的時間。業主不積極的情況下，執行起來沒辦法不粗糙，真正做下來，能得到3000票左右就可以當選了。”賀明回憶。

　　但當選委員和副主任后，賀明還發現，成立不到一年半的第一屆業委會，內部已經有了許多矛盾，也換過一次主任。第二任主任身體狀況不佳，主動請辭。

　　在賀明的印象里，當時小區的秩序已經變得非?；靵y，缺少停車位就是當時最急迫的問題之一。他嘗試與物業溝通將小區道路改為單行道，以增加路邊停車位，但物業覺得難辦。“我說這是有利于業主的事情，我來承擔責任，我們形成一個決議，以后再做追認。這樣小區的停車位才從300個增加到1000個。”賀明回憶。

　　這種情況下，業委會幾乎無法正常運轉，更不必提回應業主們的“查賬”訴求了。對于業委會而言，業主要求的“查賬”，實際就是法律賦予的對小區專項維修資金、公共收益的收支情況做出審計的權利。

　　《上海市住宅物業管理規定》第六十七條規定：“業主大會、業主委員會應當委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業主委員會工作經費進行年度財務審計和換屆財務審計。”

　　兩灣城第一屆業委會履職期間，曾嘗試對2001年1月到2007年5月期間的資金和收支情況做財務審計。

　　當時兩灣城與中遠物業簽訂的物業服務合同約定，1.75元/㎡/月的物業費中，1.3元部分為物業包干制，囊括物業提供服務的成本和利潤，剩余的0.45元部分，用于小區公共區域用水、用電的“按實結算”，其中未支出的錢款就結余在公共賬戶上。此外，小區公共收益的主要來源是停車位收費。

　　在第一屆業委會看來，審計項目中較為復雜的是“按實結算”部分，因為它涉及公共區域實際的用水和用電量核查。委員們商議決定，對“按實結算”部分，采取抽查一年數據的方式審計。如果被抽查年份審計結果與物業出具的審計結果一致，業委會就認可物業這六年里就“按實結算”部分出具的審計公告。

　　“當時抽查的是2005年1月到2005年12月的數據，結果發現有問題。一是不該在按實結算部分支出的30多萬，他們支出了，需要退回;另外，他們用我們這個賬目代支了幾十萬，后面寫清楚了是墊資，但墊資你要拿回來。”賀明回憶。這樣一來，業委會就不能認可物業之前的內部審計了，“必須由我們業主來審計清楚”。

中遠兩灣城集齊20%的業主身份證和房產證復印件，以便能依法召開臨時業主大會罷免第二屆業委會。圖/受訪者提供

　　第一次審計無果而終

　　囿于當時的法律規定，業委會沒有自己的財務人員，意味著所有的收支及賬目都由物業公司經手和保管。要審計，就需要物業公司配合提供資料和憑證。為此，第一屆業委會曾多次與物業溝通。

　　當時業主要求更換物業的聲音已此起彼伏，業委會告訴中遠物業，如果還想繼續留在兩灣城服務，只能通過公開選聘程序，由業主最終決定，如連審計工作都不能配合，本來就多有質疑和不滿的業主就更不會支持中遠物業繼續提供服務。

　　“當時物業接受了，正因為他們同意配合，我們才能聘請律師事務所進駐調查，中遠物業也派了財務人員協助。”賀明回憶，等到現場調查部分結束，審計團隊按法律規定，要求物業為憑證蓋章，以便將憑證帶回律所做進一步審計分析時，物業卻拒絕加蓋公章。

　　《中國新聞周刊》聯系中遠物業求證相關過程，一名此前負責兩灣城的管理人員以“已經不負責兩灣城”為由，拒絕接受采訪，中遠物業的委托代理人也未回復《中國新聞周刊》的郵件。

　　據賀明回憶，第一次審計工作推進到這一步，已是2009年年底。發現問題的業委會已經十分接近業主想要獲取的答案。然而，由于物業不配合，沒能拿到最終審計結果的業委會認為有必要通過訴訟推進審計。

　　但要走訴訟程序，業委會必須從業主大會獲得授權。按照規定，第一屆業委會到2010年5月就要換屆，換屆前三個月不能召開業主大會，也就是說，留給第一屆業委會組織業主大會、獲取授權的時間不到兩個月。

　　審計工作原本可以由第二屆業委會接力完成，然而，事實證明，第二屆業委會自身就成了尖銳矛盾的焦點，推進審計工作這一重任也無從談起。

　　第二屆業委會上任后，招致了最嚴重的質疑和不滿。事實上，第二屆業委會也曾于2014 年4 月1日委托上海中惠會計事務所，進行過一次為業委會提供工作參考的審計，但這份審計內容未被業委會確認。

　　韓德友不愿對傳聞置評，但對于第二屆業委會任期內小區的幾項重要工程頗為不滿：“第二屆業委會也搞小區建設，大堂裝潢、監控，花了兩三千萬，最后都報廢了。我們不知道這些工程是如何決策出來的，是否就是業委會的幾個人討論過，就讓物業找施工隊來干。這些設計和施工方案是怎么出來的?是不是按照國家或者地方的標準來做?有沒有專家論證過方案的可行性?”

　　在鄭明的印象里，到了2016年，事情已經糟糕到了極點。開始有業主因為維權而與物業等利益相關方發生肢體沖突，業主們形成共識：要換物業，先罷免第二屆業委會。要罷免業委會依然困難重重，受挫的業主四處用力，僵持三年，終于在2019年罷免了第二屆業委會。

　　必須穩妥，依法依規

　　成功罷免第二屆業委會后，韓德友也眾望所歸成為第三屆業委會委員候選人。

　　對韓德友來說，從2008年往后的八九年，是人生中難得的閑散時間。他擁有兩家公司，一周只花兩個下午去公司“轉轉”。但從2017年開始，由于業主維權“轟轟烈烈”，大家開始在樓棟內建立業主微信群，在群內討論小區問題。

　　“我看到了問題，也客觀、理性地發表觀點，就被大家注意到，推我出來參與推進工作。”韓德友認為，激進的對抗并不能真正解決問題，要維護小區的公共財產，涉及到方方面面的關系，必須穩妥，依法依規。做競選演講時，他表示，自己如能當選，就聚焦兩件事：一是制度建設，二是基礎設施建設。

　　鄭明的印象里，召開業主大會前夕，各大群里都在傳播15名參選業主的名單，號召業主們為這15名競選者投票。而韓德友與賀明則一致認為，業主們之所以能成功選出代表業主利益的第三屆業委會，原因在于積極參與業主大會籌備組。

　　待選舉正式開始，鄭明就和其他業主代表一起，三人一組，捧著票箱，踩著上午老人買菜遛彎后回家的時間點，和晚上業主下班回家的時間點，挨家挨戶上門發、收選票。“我們都是盡可能當場回收選票，并且拍視頻記錄全程。”鄭明告訴《中國新聞周刊》。

　　街道、居委會也出動大量工作人員，全程跟隨監督。在有序組織下，11600多戶業主的選票收發工作，持續了整整8天。

　　此外，整個小區基層的業主代表體系也發生了變化。“以前是‘居委會-樓組長’這條線，后來業主們組織起業主代表體系。”韓德友說。

　　據賀明介紹，小區共有21名左右的業主代表作為骨干力量，作為溝通籌備組與所有業主的橋梁，他們同時也是所在區域的分組長，每人負責4到6個門洞，每個門洞內再產生3到5名業主代表。96個門洞，共產生500名左右的業主代表。業主大會召開前，籌備組組織動員會和宣講會，都會召集業主代表們參加。

　　業主們推舉的候選人順利當選。在韓德友看來，本屆業委會要做哪些工作是顯而易見的。最重要的兩件，就是完成第一屆業委會未能完成的審計，并在此基礎上更換物業。

　　為了在業主大會召開之前，與業主充分溝通推進審計工作的必要性，也為了業主大會能有序形成決議，韓德友請賀明擔任業主大會審計工作小組組長，同時成立了物業選聘工作小組。

　　據賀明介紹，除了形成到業主大會上公開票決的審計工作方案，由他與另外兩位既了解小區情況又從事財會工作的業主，配合律師團隊，提出疑點，并一起推算出請求物業返還的標的額。

　　審計之難

　　有了第一屆業委會的審計經驗，這一次，業主大會召開之前，業委會在每個樓棟門前張貼了《關于征求上海市普陀區中遠兩灣城小區授權第三屆業主委員會小區公共收益、按實結算、維修資金等收支項目進行全面審計方案(草案)書面意見的公示 》(下稱“全面審計方案”)。

　　方案寫明：業主大會授權業委會對2001年9月到2020年8月期間的公共收益、按實結算、維修資金等進行全面審計。此外，方案還寫明了包括委托審計事務所在內的操作細節。

　　作為方案附件的《關于審計工作情況的說明》中，賀明羅列了推進審計工作實施的計劃，其中特意寫明：“為保障全體業主的相關資金權益得到切實維護，請全體業主投票決定是否授權業委會在必要時通過司法途徑完成相關專項審計工作，收回應歸全體業主所有的全部相關資金權益。”

　　2020年4月，第三屆業委會兩次向中遠物業發函，要求物業配合審計。業委會向業主公示的《關于審計工作情況的說明》顯示，物業公司只愿意配合第三屆業委會任期內的專項審計與業委會換屆審計，認為業委會只有任期內審計權力，且業委會對物業公司每年的審計公示從未發表過不同意見，時過境遷，不能再追索。雙方的商談無果而終。

　　2020年10月，業主大會表決通過了物業選聘方案和審計工作方案。四個月后，第三屆業委會向普陀區人民法院遞交訴狀。

　　普陀區人民法院的判決書顯示，業委會最初的訴請是要求中遠物業返還物業管理費中的按實結算部分、公共收益的分成并就上述費用支付逾期利息損失。但中遠物業僅同意對 2014 年 1 月后發生的結算與分成費用作司法審計。

　　因為中遠物業不配合，法院委托的審計單位無法進行下去。韓德友和賀明告訴《中國新聞周刊》，在這種情況下，業委會與律師團隊只能梳理現有證據，并在此基礎上向法院申請調查令。

　　“現有證據里，很重要的一項就是第一屆業委會針對2005 年的數據所做的審計報告，其中最重要的是按實結算這部分。審計顯示，在當時小區還有很多住戶沒有入住的情況下，當年都有 72 萬元的結余。公共區域的水電支出相對穩定，后來住戶多了，預付的總額增大了，物業服務減少了，結余只會更多，不會更少。”賀明說。

　　此外，業委會與律師借助調查令，向水務部門和電力部門調取資料。電力部門先是協助調取了2021年的用電量數據，由于兩灣城規模太大，僅公共區域就有數百個電表，因此僅是這一年的數據，就需要多名工作人員用三天的時間才能調取完成。

　　“電力部門告訴我們，2015年以前的數據都是手工登記的，沒有輸入電腦。這樣搞下去，查20年的數據，要賠多大成本。”韓德友告訴《中國新聞周刊》。業委會最終決定以五年為間距，間隔抽取數據，在一頭一尾兩個年份數據相差過大的情況下，再以三年為間距調取。最終用這種方式推算出了公共區域水電“按時結算”的實際支出數額，和物業應該返還的數額。

　　而在公共收益上，律師嘗試向供應商調取車輛管理數據，但得知落選的中遠物業在2020年12月發函要求供應商注銷了賬號，刪掉了原本應該儲存在云端的數據。供應商找出了中遠物業的來函，業委會以此作為停車數據滅失的證據，再以固定車位數量和單價推算出公共收益總額和物業應該返還的數額。

　　“中遠物業以過去自己做過審計為由，拒絕配合審計，他們也出具了企業內部的審計報告。這也是我們推算返還數額的依據，如果沒有他們的報告，我們也算不出來應該返還多少。”賀明說。

　　一審判決顯示，中遠物業并未就業委會提出的返還數額和舉證做答辯。

　　如今，二審結果如何還未可知，第三屆業委會也即將卸任，因為經歷三年疫情，在第三屆業委會的推動下，兩灣城的道路等基礎設施整修工程才剛剛開始，總價6000多萬元的重大工程項目，在主管部門和業主的雙重監督及壓力下，必須嚴格遵守法定程序，借助公開招標采購和推進。

　　只有這樣，才能在業委會與項目之間設立“防火墻”。

　　“會有許多人揣測和質疑我們的動機，認為我們過于賣力，是不是無利不起早?我的態度就是不理會，否則什么事情都做不成。業委會不做決定，我們只為全體業主搭好平臺。”韓德友告訴《中國新聞周刊》。

　　而在賀明看來，兩灣城之所以能維護自己的利益，除了借助幾位資源調度、溝通協調能力超群的業主的力量，更基礎的，是小區終于有了可以正常運行的業委會。此外，業委會與業主代表緊密配合的組織架構也是成事的關鍵。

　　“要把業主自治管理小區的熱情充分調動起來，熱心公益又有能力，還愿意付出。這樣的業主，是小區最寶貴的資源。”賀明說。

　　(應受訪者要求，鄭明為化名)