什么樣的辦理房貸能夠申請下調利率？房貸利率為固定利率的，可以調整嗎？辦理貸款時不是貸款調整多首套房，能申請嗎？

近日，時不首套申請《中國銀行保險報》記者注意到，利率5家國有大型銀行及光大銀行紛紛發布存量房貸利率調整常見問題答疑，銀行及時回應客戶關切。購房

據人民銀行、辦理金融監管總局發布的貸款調整多《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），自2023年9月25日起，時不首套申請符合條件的利率借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。銀行新發放貸款的購房利率水平由金融機構與借款人自主協商確定。同時，辦理借款人亦可向承貸金融機構提出申請，貸款調整多協商變更合同約定的時不首套申請利率水平。

問題1：什么樣的房貸能夠申請調整？

中國工商銀行、中國銀行、郵儲銀行：進行存量房貸利率調整的貸款需要同時符合以下條件：一是屬于商業性個人住房貸款（商業用房貸款、公積金住房貸款等均不在此范圍內）；二是2023年8月31日前已經發放的或者已簽訂合同但未放款的；三是貸款發放時執行首套住房貸款利率政策，或者實際住房情況符合所在城市首套房標準的；四是貸款發放利率高于貸款發放時點所在城市房貸利率政策下限。

問題2：如果首套房貸款現在有逾期，可以申請調整嗎？

中國建設銀行：符合調整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調整，還清拖欠后可以調整。

郵儲銀行：針對符合調整范圍但目前存在拖欠情況的貸款，原則上暫不支持進行存量房貸利率調整，需要償還拖欠后再申請。

問題3：在銀行有一筆還未結清的個人住房貸款，是2023年8月以前且按二套房貸款利率政策發放的，是否符合調整條件？

工行：為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調整范圍內。如后續所在的城市更新相關“認房”“認貸”政策，可按最新政策要求提交利率調整申請。

舉例，某用戶有一筆未結清、2023年8月以前發放的、按二套房貸款利率政策辦理的貸款，如按用戶當前所在城市政策仍按二套房貸款政策執行，則不符合調整范圍。

建行：取決于當前實際住房情況是否已經符合辦理貸款城市的首套住房標準。如符合，可以認定為首套房貸。

例如，如果貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時 “認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。

此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執行。上述情形下，需要提供相應的證明材料。

中國銀行：要根據當前的實際住房情況而定，如果當前實際住房情況已符合所在城市的首套住房標準，并能夠提供房屋套數等相關證明材料，可以進行調整。

問題4：符合條件的存量房貸利率，能下調多少？

建行：目前，房貸利率是在LPR（貸款市場報價利率）基礎上加減點確定的。按照《通知》，本次調整后的貸款利率水平，在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

因此，本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。

假設現在的貸款利率為5.1%、LPR為4.2%，那貸款利率就是按LPR+90個點確定的，也就是4.2%+0.9%。

若按有關規則，假設存量首套住房貸款利率下調后執行的水平為LPR+10個點，那本次利率就會下調80個點（即90個點—10個點），也就是貸款利率會從現在的5.1%，調整到4.3%。

問題5：房貸利率為固定利率的，可以調整嗎？

光大銀行：固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調整后，利率類型仍為固定利率。

問題6：已辦理提前還款的，是否可以下調？

工行：對于此次《通知》發布前已經支付的高于調整后利率水平的房貸利息，暫不支持要求返還。此次存量房貸利率調整不溯及既往。

中國農業銀行：區分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合《通知》條件的，可進行利率下調。

二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合《通知》條件的，納入此次調整范圍。

問題7：通過新發放貸款置換和協商變更合同利率具體是指什么？有什么區別？

工行：新發放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。

協商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。

對于借款人而言，由于已經明確調整后的利率水平需符合原貸款發放時的當地房貸利率政策下限，這兩種方式調整的結果無明顯區別。

考慮到操作的便利性，工行主要采取變更合同利率方式，具體以工行后續公告為準。

農行：協商變更合同約定利率方式是指農行對符合存量首套住房標準的貸款，通過協商的方式調整貸款合同約定的利率水平。

新發放貸款置換方式是指由借款人向農行貸款經辦行重新申請一筆貸款，以置換原貸款。

按《通知》要求，調整后的房貸利率不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，兩種方式調整后的利率定價水平一致。農行主要采取協商變更合同約定利率方式辦理。